Muchas personas creen que, cuando el banco inicia una ejecución hipotecaria, ya no existe ninguna posibilidad real de conservar la vivienda.
Sin embargo, existe un derecho muy importante que puede cambiar completamente la situación y que, sorprendentemente, sigue siendo muy desconocido para la mayoría de personas afectadas.
Se conoce jurídicamente como “enervación de la acción hipotecaria”, aunque normalmente se habla de “rehabilitación del préstamo hipotecario”.
Y su importancia es enorme.
Porque permite evitar la subasta de la vivienda poniendo al día el préstamo, incluso después de que el banco haya iniciado la ejecución hipotecaria.
Qué significa rehabilitar un préstamo hipotecario
La rehabilitación del préstamo hipotecario consiste, básicamente, en el derecho que tiene el deudor de regularizar la situación de impago pagando únicamente las cuotas vencidas y pendientes.
Es decir:
No es necesario pagar toda la deuda hipotecaria pendiente.
Esto es fundamental entenderlo porque muchas personas creen erróneamente que, una vez presentada la demanda, la única forma de evitar perder la vivienda es devolver todo el capital pendiente del préstamo.
Y eso no es así.
El problema: el vencimiento anticipado del préstamo
Para entender este derecho hay que comprender primero cómo funciona el vencimiento anticipado de la hipoteca.
Cuando se firma una hipoteca, se pacta un plazo para devolver el dinero:
- 20 años
- 30 años
- 35 años
El préstamo se devuelve mediante cuotas mensuales durante ese periodo.
Sin embargo, todas las hipotecas incluyen una cláusula denominada vencimiento anticipado o resolución anticipada.
Esta cláusula permite al banco resolver el contrato cuando el cliente deja de pagar.
Qué ocurre cuando el banco resuelve anticipadamente la hipoteca
Cuando el banco activa el vencimiento anticipado, sucede algo muy importante:
El cliente pierde el derecho a seguir pagando mes a mes.
A partir de ese momento, el banco ya no reclama únicamente las cuotas impagadas.
Reclama toda la deuda pendiente del préstamo.
Por ejemplo:
Imaginemos una hipoteca firmada hace 10 años por 200.000 euros a 30 años.
Tras varios impagos, todavía quedan pendientes 180.000 euros.
Aunque solo existan 10 o 12 cuotas sin pagar, el banco exigirá los 180.000 euros completos.
Y si no se atiende ese requerimiento, iniciará la ejecución hipotecaria y solicitará la subasta de la vivienda.
El derecho que muchas personas desconocen
Aquí es donde entra en juego la rehabilitación del préstamo hipotecario.
Porque la ley permite que el deudor pueda evitar la subasta pagando únicamente las cuotas vencidas, no toda la deuda pendiente.
Siguiendo el ejemplo anterior:
Quizá una persona no pueda reunir 180.000 euros.
Pero sí podría conseguir 10.000 o 15.000 euros para ponerse al día.
Si lo hace:
- El préstamo se reactiva
- El contrato continúa vigente
- Se mantiene el calendario de pagos original
- Y puede evitarse la subasta de la vivienda
En la práctica, es como “resucitar” el préstamo hipotecario.
Un derecho poco informado por bancos y juzgados
Uno de los mayores problemas es que muchas personas desconocen completamente esta posibilidad.
Cuando el banco comunica el vencimiento anticipado, normalmente informa de que exige toda la deuda y de que, si no se paga, iniciará acciones judiciales.
Sin embargo, rara vez explica de forma clara que existe la posibilidad de rehabilitar el préstamo pagando únicamente las cuotas vencidas.
Y algo parecido ocurre muchas veces con el propio procedimiento judicial.
Muchas personas reciben la demanda de ejecución hipotecaria sin saber que la ley les reconoce esta herramienta.
Qué dice la ley sobre la rehabilitación hipotecaria
Este derecho aparece regulado en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La norma permite que el deudor pueda liberar el bien hipotecado pagando las cantidades vencidas antes de la subasta.
El problema es evidente:
La mayoría de personas no conocen la ley.
Y en situaciones de tanta presión económica y emocional, esta falta de información puede tener consecuencias gravísimas.
Hasta cuándo puede ejercerse este derecho
Otro aspecto muy importante es el plazo.
La rehabilitación del préstamo hipotecario puede ejercerse hasta el mismo día de la subasta.
Es decir, incluso cuando el procedimiento está muy avanzado, todavía puede existir una oportunidad para conservar la vivienda.
Por qué es tan importante contar con defensa legal
En la práctica, muchas personas pierden oportunidades importantes simplemente porque desconocen sus derechos o porque nadie les informa adecuadamente.
Por eso es fundamental contar con abogado y procurador desde el inicio del procedimiento.
Un profesional puede:
- Informarte correctamente
- Calcular las cantidades necesarias
- Negociar plazos
- Supervisar el procedimiento
- Y ayudarte a utilizar herramientas legales que muchas veces pasan desapercibidas
Conclusión
La rehabilitación del préstamo hipotecario es uno de los derechos más importantes que tiene una persona demandada en una ejecución hipotecaria.
Y, sin embargo, sigue siendo una herramienta muy poco conocida.
Entender que no siempre es necesario pagar toda la deuda para evitar la subasta puede cambiar completamente la estrategia y las posibilidades reales de conservar la vivienda.
Por eso, ante cualquier ejecución hipotecaria, es imprescindible informarse y actuar cuanto antes.