Es uno de los grandes temores de cualquier propietario arrendador. Y por desgracia, en este caso, es un miedo racional. Es así: si eres propietario de un inmueble y lo tienes arrendado, es bastante probable que en algún momento de tu vida te encuentres con una situación de impago o mora por parte de tu inquilino.
Lo primero y esencial que debes conocer es que el pago del alquiler es la obligación esencial del inquilino, de forma que, incumplida esta obligación el arrendador tiene derecho a resolver el contrato y, en consecuencia, a exigir el inmediato desalojo de la vivienda. No existe ningún derecho del inquilino de retrasarse en el pago. Si no paga, aunque sea una sola mensualidad, ha incumplido el contrato, y se puede solicitar la resolución del contrato así como las rentas que se deban.
Lo primero que hay que hacer ante una situación de impago, es hablar directamente con el inquilino, pues es posible que simplemente se deba a un error puntual o despiste del arrendatario.
Pero ojo, si tras esta primera toma de contacto, pasan los días y el inquilino sigue sin pagar la renta, es conveniente actuar rápido. Estadísticamente, las probabilidades de que un inquilino que no ha pagado el primer mes pague el segundo son escasas, y el tercero más aún… Es frecuente que el inquilino se aproveche del tiempo de tramitación del proceso judicial -puede tardar meses- para permanecer en la vivienda.
Si el inquilino no paga o no desaloja la vivienda voluntariamente, será necesario solicitar el auxilio de los tribunales, que son los únicos que pueden declarar resuelto el contrato de alquiler y obligar al arrendatario a restituir la posesión de la vivienda.
Lo que no puede hacer el arrendador es cortar los suministros, cambiar la cerradura, y mucho emplear la fuerza para el desalojo. Cualquier actuación en este sentido puede conllevar indemnizaciones, e incluso responsabilidad penal.
Es conveniente, por tanto, buscar asesoramiento legal tan pronto como sea posible, pues cuanto antes se presente la demanda, antes se declarará resuelto el contrato y se recuperará la posesión del inmueble. Si se ha impagado, el Juzgado decretará la resolución del contrato y se practicará el llamado “lanzamiento”, para restituir la posesión de la casa al arrendador, además de condenar al inquilino de las cantidades debidas que hayan sido reclamadas.
Es conveniente enviar, con carácter previo a la presentación de la demanda, un Burofax dirigido al inquilino donde se le requiera para el pago de la renta debida y el desalojo de la vivienda. De esta manera, se evita la llamada “enervación del desahucio” que la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce al inquilino, y que le permite archivar el procedimiento pagando las rentas reclamadas. De esta manera, si se ha enviado un Burofax previamente a la demanda, el inquilino no podrá evitar la resolución del contrato y el desalojo, aunque pague las rentas reclamadas.